Suite à la promulgation de la Loi Élan, les syndics disposent de 3 ans pour mettre à jour leur règlement de copropriété. La date butoir approchant, il est impératif de tirer au clair quelques points encore obscurs de cette mise en conformité : rôle du syndic, requalification et application des charges spéciales… Olivier SAFAR, président de la société SAFAR notamment en charge de gestion de copropriétés, nous partage son interprétation de la loi ELAN et de la mise en conformité des règlements de copropriété.
 

L’analyse juridique du règlement de copropriété

La loi Elan impose une mise en conformité des règlements de copropriété qui ne seraient plus à jour. Or, tous les règlements ne sont pas nécessairement concernés par cette mise en conformité. Afin d’être conforme à la loi, il est impératif de lever cette incertitude.

Des questions se posent alors : est-ce au syndic de réaliser l’analyse juridique du règlement de copropriété ? A-t-il le droit de rédiger un modificatif au règlement de copropriété, de vérifier les répartitions de charges, ou de manière générale, de se positionner sur tout autre point juridique complexe ?

Olivier SAFAR confirme que ces prestations ne rentrent pas dans les missions du syndic. Il explique que “l’article 18 de la loi de 1965, modifié par l'ordonnance du 30 octobre 2019, n’attribue pas une telle prérogative au syndic.” Il relève également que “La rédaction des modificatifs au règlement de copropriété, l’établissement d’une répartition de charges, ou toute autre action juridique propre ne sont pas couverts par l’assurance responsabilité civile du syndic.”

Requalification des charges spéciales

Si les “parties communes spéciales” et “charges spéciales” ne sont pas présentes dans le règlement de copropriété, le syndic doit-il les requalifier en “charges générales”, ne serait-ce que temporairement ?

Certains avocats préconisent le maintien de l’application de ces charges dans certains cas. Par exemple, “si une grille de charges spéciales est formalisée dans l’état descriptif de division, mais pas de parties communes spéciales, l’application de la grille de charges spéciales sera maintenue jusqu’à ce qu’un copropriétaire assigne et demande à voir réputer non écrite la clause figurant dans l’état descriptif de division” explique Olivier Safar.

Quoiqu’il en soit, il s’agit d’une question épineuse qui risque de toujours soulever une remise en cause de la répartition des charges.

Application des charges spéciales par les syndics

À la suite d’une consultation d’un avocat, la mise en conformité du règlement de copropriété peut s’avérer nécessaire. Or, si le syndicat refuse cette mise en conformité, se pose le problème des charges spéciales. Le syndic doit-il ou non continuer à appliquer les charges spéciales ?

Comme expliqué précédemment, le syndic n’a pas à vérifier ou à juger la validité des dispositions du règlement de copropriété. En l’absence de demande d’annulation, il convient de maintenir cet état de fait. Le syndic doit appliquer les charges spéciales. En effet, Olivier Safar précise que “Le syndic n’a pas à supprimer un document ou une façon de faire qui existe depuis des années tant qu’un copropriétaire n’aura pas saisi le tribunal pour faire réputer non écrite la clause correspondante de l’état descriptif de division car dans le règlement de copropriété il n’y est pas fait mention. Ce copropriétaire obtiendra d’ailleurs probablement gain de cause devant le tribunal.”