État descriptif de division : à quoi sert-il en copropriété ?
L'État Descriptif de Division (EDD) est un document officiel associé ou inclus dans le règlement de copropriété. Il sert à identifier chaque lot au sein de la copropriété en lui attribuant un numéro d'identification, ainsi qu’à définir les parts des parties communes qui sont liées à chaque lot.
La rédaction de l'EDD est confiée à un géomètre-expert, chargé de subdiviser l'immeuble en différents lots. Habituellement, ce document est établi lors de la création de la copropriété.
Qu’est-ce que l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division (EDD) est un document qui décrit les lots de la copropriété au bénéfice de la publicité foncière. Il opère une division en lots de l’immeuble et doit attribuer un numéro à chacun d’entre eux. L’emplacement du lot doit être indiqué, et sa numérotation est continue au sein de la copropriété.
Il répond à l’obligation d’établir, pour le service de la publicité foncière, une fiche pour chaque immeuble et des fiches spéciales pour chaque fraction de l’immeuble. Ce document est déposé au service de la publicité foncière et également au cadastre.
L’État Descriptif de Division est résumé obligatoirement dans un tableau, comportant les colonnes suivantes dans la mesure de l'existence des éléments correspondants :
- numéro du lot, dans l'ordre croissant des numéros ;
- bâtiment ;
- escalier ;
- étage ;
- nature du lot ;
- quote-part des parties communes.
Ce tableau, qui doit figurer sur l'extrait ou sur l'expédition déposé au service chargé de la publicité foncière, est reproduit au fichier immobilier.
En général, l'EDD est généralement accompagné d'un plan détaillé illustrant chaque lot de la copropriété.
L’état descriptif de division est-il obligatoire ?
L’état descriptif de division est obligatoire pour tout immeuble en copropriété.
L’identification de l'immeuble doit être indiquée, et l’EDD doit opérer une division de l’immeuble en lots et attribuer un numéro à chaque lot. Ce lot est formé par toute fraction d'immeuble sur laquelle s'exercent ou peuvent s'exercer des droits réels concurrents (droit de propriété de chaque copropriétaire), y compris la quote-part des parties communes si elle existe et si elle est déterminée.
Pour les besoins de la publicité foncière
Ce sont les textes sur la publicité foncière qui l’imposent, car il est nécessaire à l’identification de chaque lot. Ce document répond également à l’obligation pour le fichier immobilier de créer une fiche pour chaque immeuble, et une fiche pour chaque fraction (lot) de l’immeuble.
Pour le règlement de copropriété
Le décret du 10 mars 1967 indique que la présence de l’EDD au règlement de copropriété est facultative.
La distinction doit être claire entre les 2 documents qui n’ont pas le même objectif.
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Comment obtenir un état descriptif de division ?L'élaboration de l'état descriptif de division se fait habituellement par un notaire lors de la création d'une copropriété pour un immeuble ou par un géomètre-expert dans le cadre d'une construction. L’état descriptif de division est généralement inclus dans le règlement de copropriété, mais il peut également être annexé au règlement.
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Quand modifier l’état descriptif de division ?
L'état descriptif de division peut être modifié dans diverses situations, notamment :
- en cas de vente ;
- fusion ou division d’un lot (exemples : rachats de plusieurs chambres de bonne pour en faire un appartement, division d’un grand appartement en 2 appartements plus petits, vente de la loge du gardien de l’immeuble…).
Comment modifier l’EDD ?
La modification de l'état descriptif de division (EDD) implique généralement de faire passer un géomètre qui mettra au point le projet (modification du lot, calcul des tantièmes de propriété et modification des grilles de charge correspondante), et qui sera ensuite soumis en assemblée générale pour approbation.
Seulement après cette approbation, les travaux pourront être effectués pour diviser ou rassembler les lots concernés par le projet. Le vote en AG ainsi que le projet doivent être communiqués au notaire pour publication.
Besoin d’aide pour modifier un état descriptif de division ? Nous travaillons avec des notaires et des géomètres partenaires pour vous accompagner au mieux.
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Quel est le rôle du géomètre dans l'état descriptif de division ?
Le géomètre-expert est autorisé à élaborer les documents nécessaires pour réglementer tout bien immobilier construit, dont la propriété est divisée en lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes. À cet égard, il élabore les plans intérieurs et utilise les plans du maître d'ouvrage pour réaliser l'État Descriptif de Division (EDD).
Le rôle du géomètre est essentiel. On dit qu’il est « les yeux » du notaire : il se rend sur site pour prendre les mesures et calculer les tantièmes/ quote-part et tantièmes de charges qui en résultent. Il établit donc la consistance du lot, sa superficie et sa situation dans la copropriété afin de l’indiquer dans l’EDD ensuite.
L'essentiel à retenir sur l’EDD
- L’état descriptif de division est un document décrivant les lots d'une copropriété.
- Il opère une division en lots de l'immeuble et attribue un numéro à chaque lot.
- Il est obligatoire pour tout immeuble en copropriété, pour les besoins de la publicité foncière.