Loi Alur : l’impact pour la copropriété

ALUR est une abréviation pour "Accès au Logement et Urbanisme Rénové ". Entrée en vigueur le 24 mars 2014, cette loi a été élaborée afin de répondre à plusieurs objectifs, notamment :

• simplifier l'accès au logement ;
• protéger les foyers les plus vulnérables ;
• combattre les pratiques abusives dans le secteur immobilier ;
• réguler les marchés immobiliers ;
• encourager l'innovation ;
• favoriser la transparence.

Côté copropriété, la loi ALUR comporte toute une série de dispositions relatives aux syndics et aux copropriétés. Elle est ainsi venue amender la loi du 10 juillet 1965 et la faire évoluer pour une meilleure adaptation à notre époque actuelle et aux évolutions qu’a connue la société.

Au niveau de la copropriété, la loi Alur répond à 2 grands objectifs :

1 Optimiser la gestion des copropriétés : il s’agit là d’améliorer la relation entre syndic et copropriétaires notamment par un apport de transparence.
2 Lutter contre les dégradations des copropriétés : en prévenant les dégradations dans les copropriétés et en facilitant la mise en œuvre des travaux.
 

Ainsi, la mise en vigueur de la loi ALUR copropriété a entraîné des impacts notables pour les copropriétés, mais également pour les syndics.

L’amélioration de la gestion des copropriétés par un apport de transparence

<> La fiche synthétique : le syndic a pour obligation de produire cette fiche chaque année pour chaque syndicat des copropriétaires. On y retrouve les caractéristiques financières de l’immeuble, mais aussi toutes les procédures judiciaires en cours. Un document très intéressant, notamment pour les potentiels acquéreurs, qui peuvent s’assurer de la bonne santé comptable de la copro. Cette fiche synthétique apporte une vraie transparence et une meilleure information.
 

<> Le carnet d’entretien : introduit par la loi SRU (13 décembre 2000), le carnet d’entretien redevient un outil complémentaire d’information en plus de la fiche synthétique. La loi ALUR copropriété oblige le syndic de copropriété à mettre à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien. Ce carnet est complété à chaque fois qu’un prestataire intervient dans l’immeuble (toiture, plomberie, électricité…). Toutes les interventions menées doivent y être détaillées. C’est aussi une action de transparence et une solution de bonne gestion de la copro en affichant son historique.

<> L’externalisation des archives : la possibilité que les archives physiques, généralement stockées par le syndic, puissent être prises en charge par un prestataire extérieur, doit obligatoirement être proposée à un vote en assemblée générale des copropriétaires. L’AG peut ainsi décider de les externaliser dans une entreprise dédiée (vote à la majorité absolue). Cette option a pour avantage de faciliter les démarches en cas de changement de syndic ; le prestataire pour le stockage de ces archives pouvant alors rester le même.

<> L’extranet : pour chaque syndicat des copropriétaires, le syndic a l’obligation de mettre en place un extranet (un espace en ligne sécurisé) sur lequel est stockée toute la documentation officielle concernant l’immeuble. Règlement de copro, modificatifs, questions financières, questions de travaux… tout doit s’y trouver. Ainsi, le conseil syndical, ou n’importe quel copropriétaire, peut accéder à ces informations. Le but est de faire participer toute la copro et de rendre les informations disponibles.

<> Le registre national d’immatriculation : le Syndic a l’obligation d’enregistrer la copropriété auprès du registre national d’immatriculation en France. Cette action permet aux pouvoirs publics de dégager certaines statistiques sur les copro et sur leur état de santé. Cette obligation s’applique à toutes les copropriétés. Au même titre qu’une entreprise, ou une personne morale, qui doit s’enregistrer au registre du commerce et des sociétés, on trouve ici l’équivalent pour les copropriétés.

<> La mise en concurrence du syndic : la loi ALUR pour la copropriété avait imposé l'obligation de mettre en concurrence le syndic chaque année. Depuis la loi Macron du 6 août 2015, la fréquence a été revue à trois ans. La responsabilité de cette démarche incombe au conseil syndical, qui doit, plusieurs mois avant l'assemblée générale, solliciter d'autres syndics et examiner leurs devis. Les contrats sélectionnés seront ensuite soumis au vote lors de l'assemblée générale. Dans le même objectif et toujours dans une optique de transparence et de fluidité de gestion, la loi ALUR imposé un contrat type afin de faciliter les mises en concurrence. Enfin, l’ouverture d’un compte séparé entre le syndic et le syndicat des copropriétaires est obligatoire, pour permettre des comptabilités séparées.
 

La lutte contre les dégradations des copropriétés : dégradation des bâtis et dégradations financières

<> Le budget prévisionnel : avec la loi ALUR, chaque copropriété, à travers son syndic, doit mettre en place un budget prévisionnel. En fonction du dernier exercice, les dépenses de l’année à venir sont prévues et récapitulées dans un budget. L’objectif est d’éviter d’être dans l’urgence financière et d’avoir une gestion raisonnée.

<> Le fonds de travaux : c’est une réserve financière, alimentée par chaque copropriétaire et votée en assemblée générale. L’objectif de ce fonds financier est de faire face aux travaux urgents.

<> Le diagnostic technique global : les copropriétaires doivent statuer sur la réalisation d’un DTG. L’intervention d’un professionnel de l’immobilier a pour avantage de dresser un état des lieux des immeubles et une potentielle liste de travaux pour la résidence. Cela permet une gestion à long terme de l’immeuble, car le diagnostic établi anticipe les travaux à mener sur les prochaines années et facilite aussi la transition énergétique.
 

Oui.

La loi ALUR concerne toutes les copropriétés, quel que soit leur type
(immeuble d’habitation, immeuble mixte avec usage commercial, immeuble exclusif de bureaux…).

• La Loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové) entrée en vigueur en mars 2014, concerne aussi les copropriétés et les syndics.
• Elle a pour but d’apporter de la transparence dans la gestion de la copro pour améliorer les relations entre syndics et copropriétaires. Elle vise aussi à prévenir les dégradations des immeubles.
• En résumé, la loi ALUR copropriété impose :
  - la mise en place d'un budget prévisionnel ;
  - le vote d’un fonds travaux ;
  - la soumission au vote de la réalisation d'un diagnostic technique global ;
  - la production d'une fiche synthétique ; - la mise en place d’un carnet d’entretien ;
  - la soumission au vote de l'externalisation du stockage des archives ;
  - l’accès à un extranet ;
  - l’enregistrement de la copropriété à un registre national d'immatriculation ;
  - un contrat uniforme de syndic - la mise en concurrence du syndic.