Non-respect du règlement de copropriété : quelles sont les sanctions possibles ?

Le règlement de copropriété représente le socle juridique qui régit la vie en communauté au sein d'un immeuble en copropriété. Il se présente comme un document contractuel impératif, établi lors de la création de la copropriété, et engage tous les copropriétaires ainsi que leurs locataires. Ce règlement vise à garantir l'harmonie et la gestion efficiente des parties communes, ainsi que le respect des droits et obligations de chacun des copropriétaires.

Que contient-il ?

Ce document exhaustif détaille minutieusement les règles de fonctionnement de la copropriété. Il aborde divers aspects tels que l'utilisation des parties communes, la répartition des charges, les modalités de convocation et de tenue des assemblées générales, les droits et devoirs des copropriétaires, ainsi que les sanctions en cas de non-respect du règlement de copropriété. Le RCP est donc un instrument crucial assurant la stabilité et le bon déroulement de la vie collective au sein de l'immeuble.

Qui doit faire respecter le règlement de copropriété ?

C’est au syndicat des copropriétaires (SDC) par l’intermédiaire du syndic de faire respecter le règlement de copropriété. C’est l’une de ses missions.

• Le syndicat des copropriétaires est une personnalité morale. Il est constitué automatiquement dès lors qu'une copropriété est établie. Il représente l'ensemble des copropriétaires et agit en leur nom pour la gestion et la préservation des parties communes de l'immeuble. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. 

• Le syndic fait exécuter le règlement de copropriété (RCP) selon l’article 18 de la loi 10 juillet 1965. Cette responsabilité inclut la surveillance du respect du règlement de copropriété par les résidents, l'engagement d'actions en justice contre les contrevenants et la mise en œuvre d’actions appropriées aux différents cas.

• S’il faut agir en justice, le syndicat des copropriétaires a la qualité juridique pour le faire. Cette disposition légale confirme que le syndicat peut engager des actions en justice pour protéger les intérêts collectifs des copropriétaires. Ainsi, si des conflits ou des litiges surviennent en lien avec le non-respect du règlement de copropriété, le syndicat dispose de la légitimité pour défendre les intérêts de la communauté. Cette attribution renforce le rôle du syndicat en tant que représentant légal des copropriétaires et garantit leur capacité à faire respecter les règles établies.

• Le syndic peut « représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication. »

Le non-respect du règlement de copropriété peut se manifester de différentes manières, allant des infractions simples aux violations plus complexes. Voici quelques illustrations concrètes :

• une obligation qui n’a pas été exécutée : le non-paiement des charges par un copropriétaire récalcitrant ;

• un trouble d’un copropriétaire : mise en place d’une clôture non autorisée en AG, enlèvement d’une marquise ou une enseigne, installation d’un conduit de fumée, utilisation d’un toit terrasse, claustra… ;

• une activité interdite : activité de restauration alors que le RCP interdit les activités bruyantes, incommodantes par l’odeur, activité de location de meublé touristique alors que le RCP interdit toute activité commerciale au sein de l’immeuble.

En cas de non-respect du règlement de copropriété, plusieurs sanctions sont alors possibles :

- avertissements écrits pour favoriser un préalable à toute action en justice et un règlement amiable de la situation ;
- mise en demeure : préalable à toute action de la part du syndicat des copropriétaires.

Si le copropriétaire maintient le trouble, une action en justice est envisageable :

• Amendes financières : paiement de dommages et intérêts si le syndicat des copropriétaires prouve que le trouble lui a causé un préjudice. Le préjudice en pareil cas peut être identifié pour un copropriétaire en particulier (bruits incessants, odeurs, perte d’une vue du fait d’une installation irrégulière…) : le copropriétaire concerné devra faire des démarches judiciaires parallèlement à l’action du SDC.
   

• Exécution forcée.

Cela consiste à faire cesser le trouble : enlèvement de la clôture litigieuse, enlèvement d’une installation telle qu’un conduit de cheminée, travaux de remise en l’état antérieur d’une terrasse qui empiète sur la partie commune, enlèvement de plaques, boites à clefs installées sur les parties communes …

Ou encore la cessation de l’activité interdite avec toutes les conséquences pécuniaires que cela engendre pour le copropriétaire concerné.

Non-respect du règlement de copropriété : des sanctions sont-elles aussi applicables au locataire ?

Oui, en cas de non-respect du règlement de copropriété, les mêmes sanctions s’appliquent au locataire. Par exemple, le cas d’une salle de sport qui installe des conduits d’aération alors qu’elle est locataire des locaux ; sans avertir la copropriété et son copropriétaire. Des décisions de remise en état antérieur peuvent être prises.

Non-respect du règlement de copropriété : quelles sanctions si cela concerne une partie commune à jouissance privative ?

Une partie commune à jouissance privative est une partie commune : si un copropriétaire décide d’installer une piscine / véranda sur la partie commune, il doit le faire avec l’accord de l’AG.

Ce point repose sur 2 fondements :

• il se trouve sur une partie commune et ne peut donc faire ce qu’il veut comme si c’était une partie privative ;

• les travaux peuvent rompre l’harmonie de l’immeuble avec une installation qui n’a rien à voir avec le bâti de la copropriété, voire causer un préjudice à un autre copropriétaire (la vue).