L'importance du géomètre dans la modification du règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document juridique essentiel qui régit les droits et obligations des copropriétaires d'un immeuble en copropriété. Il définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les parties privatives et communes, ainsi que la répartition des charges.

Ce document est élaboré lors de la mise en copropriété de l'immeuble et doit être respecté par tous les copropriétaires. Il précise également les conditions d'utilisation des parties communes, les travaux autorisés, et les modalités de gestion de l'immeuble par le syndic de copropriété.

Et l’EDD ? 

Le règlement de copropriété est souvent accompagné d'un état descriptif de division (EDD).

Il décrit en détail la division de l'immeuble en différents lots, attribuant à chacun d'eux un numéro distinct. Chaque lot comprend une partie privative, comme un appartement ou un local commercial, et une quote-part des parties communes, exprimée en tantièmes ou millièmes.

Le rôle du géomètre-expert est essentiel ; il peut intervenir sur le règlement de copropriété mais il intervient surtout sur l’EDD.

C’est cette révision de l’EDD qui va conditionner la modification du RCP (qui peut également être réalisée par un avocat et/ou un notaire).

Le périmètre d’actions du géomètre

Le géomètre intervient principalement sur la création/modification de l’EDD en cas de création d’un immeuble en copropriété ou lors de la vente de partie commune, de division / réunion d’un ou plusieurs lots.

1. Il rédige l’EDD :

• la division de l’immeuble en lots et leur description, ainsi que la description des parties communes ;

• la situation de chaque lot au sein de la copropriété (quel étage, quel bâtiment par exemple) ;

• la consistance (détail du contenu du lot : appartement avec un balcon ou une terrasse par exemple) ;

• et l’affectation des locaux de l’immeuble en copropriété (affectation du lot en appartement ou en cabinet médical par exemple).

2. Il calcule les quotes-parts de copropriété (partie privative + quote-part de partie commune rattachée à la partie privative) qui vont déterminer le pouvoir de vote en assemblée générale au sein de la copropriété et servir de base de calcul dans la répartition des charges de copropriété.

3. Il calcule les clés de répartition des différentes charges de copropriété.

4. Il modifie l’EDD.

Par exemple lorsqu’un lot est agrandi (rachat d’un couloir, acquisition des combles, terrasse ou terrain…), mais aussi lorsque des lots sont réunis (Exemple à Paris dans les immeubles haussmanniens, la réunion de plusieurs chambres dites « de bonne » pour en faire un appartement, ou lorsqu’un lot est divisé : un grand appartement divisé en 2 plus petits.).

Dans ce cas, les tantièmes de charge sont modifiés en conséquence, ainsi que les quotes-parts de copropriété.

Point spécifique sur la délimitation des parties privatives et communes

La modification des tantièmes de copropriété passe aussi par le géomètre.

Il mesure les surfaces et définit les coefficients de pondération en fonction de la situation du lot (rdc, étage, superficie, hauteur sous plafond, orientation…).

Cela est utile notamment pour calculer le nombre de voix de chaque copropriétaire en assemblée générale (AG), calculer les charges correspondantes à chaque lot, répartir d’éventuels bénéfices liés à la vente d’une partie commune ou de location de cet espace.

La jurisprudence est venue indiquer que les plans et annexes aux actes de copropriété relèvent du monopole du géomètre (Cass. civ. 1, 29 juin 2022, n° 20-18.136).

Si la copropriété nécessite l’élaboration de plans, il lui est vivement recommandé de passer par un géomètre.

Pour les autres modifications touchant la consistance d’un lot, si le passage d’un géomètre n’est pas obligatoire (création d’une grille de charge, modification des quotes-parts…), il est conseillé de passer par cet expert qui maîtrise la technicité du sujet ainsi que ses enjeux juridiques.

La modification du RCP quant à elle, si elle ne touche pas à la consistance des lots, peut se faire sans l’intervention d’un géomètre.

• Le règlement de copropriété définit les droits et obligations des copropriétaires ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.

• L'état descriptif de division (EDD) détaille la division de l'immeuble en lots distincts, avec la consistance, la situation et la quote-part de chaque lot.

• Le géomètre modifie l'EDD, rédige les descriptions de lots, calcule les tantièmes de charges et les quotes-parts de copropriété.

• Bien que non obligatoire pour certains modificatifs, l'intervention du géomètre pour la modification du règlement de copropriété et cette annexe, est recommandée pour garantir précision et conformité juridique.