Comprendre la copropriété : définition, acteurs et fonctionnement
La copropriété, régissant la vie en communauté au sein d'immeubles bâtis partagés, constitue un aspect fondamental du paysage immobilier français.
À travers cet article, nous explorerons en détail la définition de la copropriété, ses différentes facettes, les acteurs clés qui la façonnent, ainsi que les documents essentiels qui assurent son bon fonctionnement.
Que veut dire copropriété ?
La définition de la copropriété
L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 nous donne une définition de la copropriété en France : « La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes.
Le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables. (..) »
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En copropriété, chaque propriétaire détient des droits exclusifs sur les parties privatives de son bien immobilier (le plus souvent l’appartement), tout en partageant la propriété et la responsabilité des parties communes (halls d'entrée, couloirs, ascenseurs, autres installations communes…). Chaque copropriétaire a des droits et des devoirs spécifiques définis par la loi et le règlement de copropriété. |
La définition de la copropriété concerne les immeubles bâtis
Le statut de la copropriété s’applique de façon impérative pour « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis » à condition que la propriété soit répartie entre un minimum de deux personnes, avec des lots qui comprennent chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
Bon à savoir :
- Le régime de la copropriété ne s’applique pas aux immeubles non bâtis, c’est-à-dire aux terrains sur lesquels aucune construction n’a été réalisée, ni aux biens en cours de construction.
- Pour les immeubles neufs, il faut savoir que le statut de la copropriété ne s’applique qu’à compter de la livraison du 1er lot.
- Pour les immeubles bâtis existants, comme la division d’une maison en plusieurs appartements, l'ensemble du statut s'applique à compter du premier transfert de propriété d'un lot, donc de sa vente.
Lots, parties privatives et parties communes
La copropriété repose sur la division d'un immeuble en lots, chacun correspondant à une partie privative détenue par un copropriétaire. Les parties privatives sont des espaces exclusifs réservés à l'usage propre de chaque propriétaire, tels que les appartements, les caves, les commerces.
À contrario, les parties communes sont des éléments de l'immeuble partagés par tous les copropriétaires. Ces parties communes peuvent inclure les couloirs, les escaliers, les toits, les espaces verts, et d'autres équipements collectifs.
La répartition entre parties privatives et communes est généralement définie dans le règlement de copropriété.
Les différents types de copropriété
La copropriété peut être qualifiée de verticale ou d’horizontale.
- Définition de la copropriété verticale : elle correspond à un bâtiment construit sur plusieurs étages, organisé de manière collective et divisé en plusieurs appartements.
- La copropriété horizontale, quant à elle, représente un groupe d’immeubles bâtis. Ces derniers peuvent être des bâtiments dans une résidence, un ensemble de copropriétés verticales, mais également des maisons.
Concernant ces dernières, il ne faut pas confondre la copropriété horizontale et le lotissement qui obéit à une autre réglementation que la loi du 10 juillet 1965, à savoir le code de l’urbanisme.
Les 4 acteurs qui définissent la copropriété
La copropriété est dotée d'organes essentiels pour assurer sa gestion et son fonctionnement harmonieux.
- L'assemblée générale (AG) constitue le principal organe décisionnaire, réunissant les copropriétaires pour prendre des décisions importantes telles que les travaux ou le budget.
- Le syndic, élu ou désigné, est chargé de la gestion quotidienne de la copropriété et de son exécution.
- Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste le syndic et contribue à la prise de décisions.
- Le syndicat des copropriétaires, qui est la forme juridique de la copropriété et qui représente l'ensemble des copropriétaires, est également un acteur clé, assurant la défense des intérêts collectifs.
Ces organes, régis par le règlement de copropriété et la loi, jouent un rôle crucial dans le bon fonctionnement et la préservation de l'immeuble collectif.
Les documents essentiels au bon fonctionnement de la copropriété
Le règlement de copropriété
Le règlement de copropriété (RCP) est un document majeur et fait partie inhérente de la définition de la copropriété. Il constitue un texte officiel (contrat opposable à tous) énonçant les règles de conduite et d'utilisation applicables aux parties communes et privatives d'un immeuble en copropriété, fractionné en lots. Il fonctionne comme un référentiel pour tous les copropriétaires et habitants de l'immeuble, assurant ainsi le respect des responsabilités de chacun et la connaissance de leurs droits.
L’état descriptif de division
L’état descriptif de division (EDD) est un document qui décrit les lots de la copropriété au bénéfice de la publicité foncière. Il opère une division en lots de l’immeuble et doit attribuer un numéro à chacun d’entre eux. L’emplacement du lot doit être indiqué, et sa numérotation est continue au sein de la copropriété.
Il répond à l’obligation d’établir, pour le service de la publicité foncière, une fiche pour chaque immeuble et des fiches spéciales pour chaque fraction de l’immeuble. Ce document est déposé au service de la publicité foncière et également au cadastre.
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Quelle est la différence entre RCP et EDD ? |
Le carnet d’entretien
Le carnet d’entretien est un document établi et mis à jour par le syndic. Il doit mentionner les contrats d’assurance souscrits par le syndicat des copropriétaires, tous les travaux intervenus sur l’immeuble afin de bénéficier d’un historique. Il comporte également les contrats d’entretien et de maintenance de l’immeuble. Ce document est mis à la disposition des copropriétaires sur l’accès en ligne que met à disposition le syndic.
Les diagnostics techniques
Les diagnostics techniques, et notamment le diagnostic technique global (DTG), informent les copropriétaires sur l’état technique de l’immeuble et recensent les travaux à effectuer. Lorsqu’il est établi, ce DTG doit être présenté en assemblée des copropriétaires et doit être mis à la disposition du futur acquéreur. L’analyse apparente des parties communes doit être consignée, ainsi que l’état technique global de l’immeuble. Il doit évoquer les améliorations possibles et proposer un diagnostic de performance énergétique.
Le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Le plan pluriannuel de travaux (PPT) est un document qui liste les échéances de travaux à effectuer sur une durée de 10 années. Il permet d’anticiper l’entretien de l’immeuble. Il est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans.
Pour être établi, le PPT se fonde sur les diagnostics techniques (DTG et DPE) et doit comprendre la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde et la sécurité de l’immeuble, à améliorer sa performance énergétique. Il doit comporter une estimation du coût des travaux ainsi qu’un échéancier pour les effectuer sur une période de 10 années.
Ces documents doivent être consignés au carnet d’entretien de l’immeuble.
La fiche synthétique
La fiche synthétique est obligatoire pour tous les immeubles. Elle donne les informations sur le fonctionnement de la copropriété et l’état de l’immeuble. Le syndic qui l’élabore, doit la mettre à jour tous les ans. Elle doit comporter les éléments d’identification de la copropriété (adresse du syndicat des copropriétaires, numéro d’immatriculation, date d’établissement du RCP, identification du syndic…), son organisation juridique, ses informations techniques, ses équipements et ses caractéristiques financières.