Loi ELAN et parties communes spéciales : ce qu’il faut retenir
La promulgation de la loi ELAN a marqué une étape cruciale dans le paysage de la copropriété, apportant des modifications significatives en particulier en ce qui concerne les parties communes spéciales. Ces espaces, réservés à l'usage exclusif de certains copropriétaires, suscitent des questionnements et imposent des ajustements aux règlements de copropriété existants. Cet article se penche sur les aspects clés de la loi ELAN liés aux parties communes spéciales, détaillant leurs définitions, les exemples concrets qui les caractérisent, ainsi que les dispositions spécifiques introduites par la loi et leurs conséquences.
Qu'est-ce que les parties communes spéciales ?
Dans le cadre de la copropriété, les parties communes spéciales font référence aux espaces ou éléments au sein d'un immeuble qui sont destinés à l'usage ou à l’utilité d'un nombre limité de copropriétaires.
Elles s’opposent ainsi aux parties communes générales qui sont à l’utilité et à l’usage de tous les copropriétaires.
Exemples de parties communes spéciales
Ces espaces peuvent être :
- un bâtiment dans une copropriété qui en compte plusieurs ;
- une cage d’escalier qui ne dessert que certains lots ;
- un pallier/WC à l’usage d’un étage de l’immeuble uniquement ;
- toute installation spécifique qui n’est pas destinée à un usage collectif.
Les règles régissant l'utilisation, l'entretien et la gestion de ces parties communes spéciales, sont généralement détaillées dans le règlement de copropriété, permettant ainsi de clarifier les droits et responsabilités de chaque copropriétaire concerné.
La notion de charges spéciales
Des charges spéciales sont rattachées à ces parties communes spéciales. Elles sont réparties entre les copropriétaires concernés et eux seuls votent en assemblée générale lorsqu’il s’agit de prendre une décision sur ces parties communes.
De même, seuls ces copropriétaires profiteront des bénéfices de cette partie commune spéciale, lors de la vente d’une partie commune spéciale ou de la location d’un élément de cette partie commune (espace publicitaire…).
Qui est habilité à voter pour ce qui concerne les parties communes spéciales ?
D'après la législation de la loi Élan, la prise de décision relative aux parties communes spéciales incombe à chaque propriétaire, en fonction de la quantité de tantièmes qu'il possède.
Ainsi, l'influence d'un propriétaire sur les décisions augmente avec le nombre de tantièmes qu'il détient.
Cependant, ceux des copropriétaires qui ne bénéficient pas de l'usage de ces espaces communs spéciaux ne jouissent d'aucun droit de vote.
Ces décisions peuvent être prises soit lors d'une réunion spécifiquement dédiée à cet effet, soit lors de l'assemblée générale des copropriétaires. Dans cette dernière situation, seuls les propriétaires concernés par ces espaces communs spéciaux sont appelés à voter. Faute de quoi, les décisions prises risquent d'être invalidées.
Quels sont les articles de la loi Elan sur les parties communes spéciales ?
L’article 6-2 : une partie commune spéciale et une grille de charges spéciale
L’article 6‐2 donne une définition des parties communes spéciales et considère la création d’une partie commune spéciale au règlement de copropriété est indissociable de l’établissement d’une grille de charges spéciales pour chacune de ces parties communes spéciales.
Ainsi, le règlement de copropriété doit mentionner les parties communes spéciales et les charges correspondantes pour pouvoir être appliquées.
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Quelles sont les conséquences de l’absence de leur mention au règlement de copropriété ? |
L’article 6-4
Enfin, la loi ELAN sur les parties communes spéciales, en plus des précisions ci-dessus, introduit une disposition significative en conditionnant la reconnaissance des parties communes spéciales et des parties communes à jouissance privative à leur mention explicite dans le règlement de copropriété. Cela signifie que pour pouvoir exister, la partie commune spéciale doit être précisément mentionnée dans le règlement de copropriété.
En effet, l’article 6-4 mentionne : « L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».
Quel est l’impact en terme de mise à jour du règlement de copropriété ?
Pour tenir compte de la loi ELAN et des parties communes spéciales, les syndicats des copropriétaires et les syndics sont tenus de :
- Pour les syndics : inscrire à l'ordre du jour des assemblées générales la question de la mention des parties communes spéciales dans le règlement de copropriété : s’il elles n’y figurent pas, mise en conformité du règlement de copropriété est nécessaire ;
- Pour les syndicats de copropriétaires : mettre leur règlement de copropriété en conformité tant, pour ce qui concerne les parties communes spéciales, et les charges spéciales que la consécration des droits de jouissance privative sur partie commune.
Chaque règlement de copropriété devra subir des modifications visant à préciser de manière exhaustive la liste des parties communes spéciales et à définir l'étendue des droits correspondants.
Vous ne savez pas si vous devez mettre votre règlement de copropriété en conformité ?
L’entretien des parties communes spéciales
La responsabilité de l'entretien des parties communes spéciales repose désormais exclusivement sur les épaules des copropriétaires qui en bénéficient, conformément à ce que stipule la loi Elan sur les parties communes spéciales. Celle-ci souligne également que l'usage et la jouissance privés de ces espaces entraînent l'établissement de charges communes spécifiques à ces derniers.
Pour ce qui est de la maintenance régulière, la loi du 10 juillet 1965, dans son article 10 alinéa 2, mentionne que les dépenses courantes pour l'entretien, la conservation et la gestion des parties communes spéciales doivent être prises en charge uniquement par les copropriétaires concernés, à condition que cela soit prévu par le règlement de copropriété.
Quant aux rénovations ou travaux, la décision de leur réalisation au sein des parties communes spéciales incombe uniquement aux propriétaires des lots affectés par ces travaux, comme l'indique un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation en date du 3 juin 2009 (n° 08-16379).