Quelles lois essentielles doivent être prises en compte dans le domaine de la copropriété ?

La copropriété est un régime de propriété dans lequel plusieurs individus détiennent des parts de propriété proportionnelles sur un bien immobilier, généralement un immeuble à logements. Chaque copropriétaire a le droit d'utiliser et de jouir de sa partie privative, mais il partage des espaces communs tels que les couloirs, les jardins, ou les équipements partagés, ainsi que la gestion et la responsabilité des coûts liés à ceux-ci. 

Les différentes lois sur la copropriété sont essentielles pour garantir la protection des droits des copropriétaires, la gestion adéquate des biens communs, et la résolution efficace des conflits. Ces lois définissent les règles de gouvernance de la copropriété, les responsabilités des copropriétaires et du syndicat de copropriété, les mécanismes de prise de décision, et les procédures de résolution des litiges. Elles visent à prévenir les abus, à assurer la transparence, à faciliter la maintenance des propriétés. 

La loi du 10 juillet 1965 est l’une des lois fondamentales sur la copropriété. Elle établit les règles fondamentales pour l'organisation et le fonctionnement des copropriétés en France. Elle définit les critères de la copropriété et s'applique de manière impérative à tout immeuble répondant à ces critères. 

À travers cette législation : 

• Les notions de parties privatives (ex. : appartement), parties communes générales, spéciales et à jouissance privative sont précisées.
• Elle garantit aux copropriétaires le droit de jouir librement de leurs lots, sous réserve de respecter les règles définies. 
• Le règlement de copropriété est présenté comme un document contractuel définissant les droits et obligations des propriétaires et locataires, les conditions de jouissance des parties privatives, l'utilisation des parties communes, la destination de l'immeuble, ainsi que les charges à payer par les copropriétaires.
• Le concept de lots, constitués d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes est introduit. 
• Cette loi fondamentale pour la copropriété encadre également les organes de la copropriété, tels que le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical, et le syndic, définissant leurs rôles respectifs.
• Les charges de copropriété sont aussi abordées et réparties entre les propriétaires en fonction des proportions définies dans le règlement, basées sur les tantièmes détenus par chaque propriétaire.
• Enfin, l'assemblée générale (AG), représentant les copropriétaires, introduit des règles de majorité pour prendre des décisions, éliminant la nécessité d'unanimité pour toutes les décisions.

Autre loi sur la copropriété, la loi SRU « solidarité et renouvellement urbain » qui a un impact sur de nombreux sujets, notamment recréer un équilibre social dans chaque territoire et répondre à la pénurie de logements sociaux.

Parmi ce sujet, la copropriété est impactée à bien des égards : il est question d’adapter le régime de la copropriété aux enjeux de l’époque.

• La gestion financière du syndicat des copropriétaires : mise en place de règles spécifiques de comptabilité de la copropriété, ouverture d’un compte bancaire séparé, adaptation de la notion de budget prévisionnel avec la mise en place des dépenses qui en relèvent et celles qui en sont exclues. 
   
• L’organisation de la copropriété : règles de majorité abaissées sur certains sujets et certaines règles de majorité retravaillées, scission des copropriétés facilitées par ce nouveau texte, mise en conformité des règlements de copropriété, les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement.
   
• La refonte du régime des copropriétés en difficulté : mise en place de mesures financières d’accompagnement, transfert des pouvoirs du syndic à l’administrateur provisoire, procédure spécifique de scission en écartant les bâtiments qui posent problème.

La loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové), promulguée le 24 mars 2014, a introduit d'importantes modifications dans divers secteurs liés au logement, y compris la copropriété. Elle visait à simplifier l'accès au logement, protéger les foyers vulnérables, combattre les pratiques abusives, réguler les marchés immobiliers, encourager l'innovation et favoriser la transparence.

En tant que loi pour la copropriété, la loi ALUR a modifié la loi du 10 juillet 1965 afin de l'adapter aux évolutions de la société contemporaine. Elle poursuit deux grands objectifs : optimiser la gestion des copropriétés en renforçant la transparence et lutter contre les dégradations en facilitant la réalisation des travaux nécessaires.

Les principales dispositions de la loi ALUR pour la copropriété comprennent : 

• l'introduction de la fiche synthétique annuelle ; 
• du carnet d'entretien ; 
• l'externalisation des archives ; 
• l'obligation de créer un extranet ; 
• l'immatriculation au registre national ; 
• la création d'un contrat de syndic uniforme ;
• et de la mise en concurrence du syndic. 

Ces mesures visent à accroître la transparence, faciliter l'accès à l'information, et améliorer la gestion des copropriétés.

La lutte contre les dégradations des copropriétés est renforcée par l'obligation de mettre en place un budget prévisionnel, la création d'un fonds de travaux alimenté par les copropriétaires, l'instauration du diagnostic technique global (DTG), et des règles pour les copropriétés en difficulté avec la possibilité de nommer un administrateur.

La loi ALUR s'applique à toutes les copropriétés, quels que soient leur type et leur usage (habitation, mixte, exclusivement commercial, bureaux, etc.).

La loi Elan (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) pour la copropriété, adoptée en 2018, a engendré d'importants changements dans la gestion des copropriétés en France. Elle vise à simplifier, clarifier et moderniser la vie en copropriété pour tous les ensembles immobiliers, anciens ou récents.

En complément des autres lois sur la copropriété, la loi Elan permet l’apparition de plusieurs mesures : 

• Renforcement de la numérisation de la gestion avec des espaces collectifs, individuels et dédiés au conseil syndical par l’intermédiaire de l’extranet. 
   
• Réforme de l'assemblée générale simplifiant la convocation. 
   
• Renforcement du rôle du conseil syndical, permettant aux ascendants et descendants de s'y joindre. 
   
• En cas de retard de paiement, la loi impose une mise en demeure avec un délai de 30 jours pour régulariser. En cas d'échec, les propriétaires doivent payer les provisions des trimestres à venir, y compris les cotisations du fonds de travaux.
   
• La loi Elan clarifie l'usage des parties communes avec de nouvelles définitions, introduit des obligations de mise en conformité des règlements de copropriété, et cherche à éviter les ambiguïtés figurant dans la documentation de la copropriété et qui peuvent entraîner des litiges.

La loi Climat et Résilience fait aussi partie des lois sur la copropriété. Promulguée le 22 août 2021, elle se concentre sur la lutte contre le réchauffement climatique en introduisant des mesures axées sur la rénovation énergétique des bâtiments, avec un objectif central d'éliminer les passoires énergétiques, y compris dans les copropriétés.

Les principales implications de cette loi pour la copropriété sont les suivantes :

• interdiction progressive de louer des "passoires thermiques" ;
• installation de bornes de recharge pour véhicules électriques ;
• Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ;
• Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) ;
• raccordement des immeubles au réseau des eaux usées. 

La loi Climat et Résilience vise ainsi à renforcer l'efficacité énergétique des copropriétés et à favoriser une transition vers des pratiques plus durables.

La loi 3DS a pour objectif de répondre aux besoins concrets et opérationnels des collectivités locales, de leur permettre de conduire une action publique plus adaptée aux particularités de chaque territoire, de gagner en souplesse et en efficacité.

L’article 89 de la loi n° 2022-217 de la loi vient modifier les articles 206 et 209 de la loi ELAN. 

Les articles 206 et 209 de la loi ELAN imposaient aux syndicats de copropriété de préciser dans leur règlement l’existence de parties communes spéciales, de parties communes à jouissance privative et de lots transitoires. Elles avaient jusqu’au 23 novembre 2021 pour se mettre en conformité.

Les dispositions remaniées par la loi 3DS relatives aux lots transitoires et aux parties communes particulières de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont à présent applicables qu’aux immeubles dont la mise en copropriété́ est postérieure au 1er juillet 2022.

Pour les immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, la loi 3DS supprime la date butoir du 23 novembre 2021 pour que le règlement de copropriété mentionne l’existence des parties communes spéciales et des droits de jouissance exclusifs sur les parties communes. Néanmoins elle ne supprime pas la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de mettre en conformité le règlement de copropriété. Dorénavant, le syndicat des copropriétaires devra inscrire la question de la conformité à chacun des ordres du jour des assemblées générales jusqu’à adoption de celle-ci à la majorité des voix exprimées. 
 

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