Un copropriétaire a assigné le syndicat des copropriétaires dans le but d’obtenir le badge et le code d’accès à la cage de l’escalier principal de l’immeuble. La cour d’appel a rejeté sa demande, au motif qu’il n’a aucun intérêt objectif à accéder à cet escalier, puisqu’il accède à son lot, situé au rez-de-chaussée, par une porte donnant sur l’escalier de service, et qu’il ne participe pas aux charges de l’escalier principal.

L’arrêt est cassé : la cour d’appel ne pouvait lui refuser cet accès sans constater que l’escalier était, selon le règlement de copropriété, une partie commune spéciale sur laquelle il n’avait aucun droit.

*Le motif de la non-participation aux charges n’est pas valable. En effet, selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il n’existe pas de corrélation entre la participation d’un copropriétaire aux charges afférentes à des parties communes et son droit d’accès à celles-ci.

*Le principe d’utilité n’est pas valable non plus. En effet, le principe fondamental en matière d’accès des copropriétaires aux parties communes est celui de la liberté (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 9, al. 1). Ces parties communes générales sont la propriété indivise de tous les copropriétaires, qu’ils aient un intérêt à y accéder ou pas.

Le seul cas pour lequel certains propriétaires ne jouissent pas d’un droit d’accès est celui des parties communes « spéciales » (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 3 et 4). Le règlement de copropriété peut en effet décider que certaines parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre certains copropriétaires seulement Il s’agit alors d’une partie commune spéciale. Les autres copropriétaires n’ont donc aucun droit de propriété indivis sur les parties d’immeuble concernées, et peuvent se voir interdire l’accès à ces parties d’immeuble.

Ce n’était pas le cas dans cette affaire. Il aurait fallu alors une mise en conformité du règlement de copropriété pour définir la cage de l’escalier principal comme étant une partie commune spéciale.