Loi ELAN et parties communes à usage privatif : quelles implications pour les copropriétés ?
Les parties communes à usage privatif sont souvent source de confusion et de litiges au sein des copropriétés. Avec l'entrée en vigueur de la loi ELAN, ces espaces ont désormais un cadre législatif plus clair. Mais comment ces changements impactent-ils la gestion de votre copropriété et la répartition des charges ? Lisez la suite pour comprendre en détail les nouvelles dispositions de la loi ELAN et les parties communes à usage privatif.
Qu’est-ce qu’une partie commune à usage privatif ?
Une partie commune à usage privatif, contrairement aux parties communes générales, appartient à l'ensemble des copropriétaires, mais un seul d'entre eux en a la jouissance exclusive. Cela signifie que bien qu'un copropriétaire soit le seul à utiliser cette partie commune, il n'en est pas l'unique propriétaire. Il s'agit donc d'un droit d'usage exclusif, mais pas d'un droit de propriété : la partie demeure la propriété du syndicat des copropriétaires.
Elles s’opposent aux parties communes générales et aux parties privatives. Pour rappel, les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire (article 2 de la loi du 10 juillet 1965). Quant aux parties communes, elles sont accessibles à tous les copropriétaires, permettant une utilisation partagée.
Depuis la loi ELAN, les parties communes à usage privatif, également appelées parties communes à usage exclusif, ont acquis une valeur législative.
Elles sont encadrées par l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.
Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.
Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. ».
Exemples
Physiquement, les parties communes à usage privatif peuvent être adjacentes à un lot de copropriété. On y trouve notamment des espaces tels que :
- balcon ;
- terrasse ;
- cour d'immeuble ;
- jardin ;
- couloir ;
- loggia ;
- combles.
Quels usages pour une partie commune à jouissance privative ?
Ainsi, seul un unique copropriétaire a l’usage d’une partie commune à jouissance privative.
Mais, cette dernière reste rattachée à un lot, pas à un copropriétaire.
L’usage doit donc être conforme au règlement de copropriété :
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Le copropriétaire bénéficiant d'une partie commune à usage privatif peut effectuer certains aménagements sans autorisation, à condition de ne pas troubler la tranquillité du voisinage et de respecter le règlement de copropriété. Par exemple, il peut installer des bacs à fleurs, du mobilier de jardin...
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En revanche, pour entreprendre des travaux, le copropriétaire doit obtenir l'autorisation des autres copropriétaires de l'immeuble. Il doit en demander l’autorisation en assemblée générale, car cette partie de la copropriété appartient à tous les copropriétaires de façon indivise.
Comment sont réparties les charges relatives à une partie commune à usage privatif ?
La répartition des charges pour une partie commune à usage privatif est généralement prévue par le règlement de copropriété (RCP), conformément au dernier alinéa de l'article 6-3 de la loi. Contrairement aux parties privatives, les parties communes à usage privatif ne nécessitent pas la création de tantièmes spécifiques.
Les critères pour créer une nouvelle partie commune à usage privatif incluent la consistance, la superficie et la situation des lots concernés. Il n'y a pas de quote-part de propriété associée aux parties communes à usage privatif. Par exemple, si une véranda est ajoutée, cela entraînerait la création d'un nouveau lot avec une quote-part de propriété, nécessitant ainsi un recalcul des charges de copropriété.
Il est également possible de ne pas quantifier les charges de copropriété spécifiques, mais plutôt de définir clairement qui est responsable des différentes charges, telles que l'élagage, l'utilisation de la tondeuse ou l'entretien général de la partie commune à usage privatif.
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Impact de la loi ELAN sur les parties communes à usage privatif
Avec la loi ELAN, les parties communes à usage privatif, et leur définition, ont été introduites dans la loi du 10 juillet 1965.
L’article 6-4 précise également : « L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. ».
Ainsi, la loi Elan conditionne l’existence des parties communes à usage privatif à leur mention dans le RCP. Cette condition a été adoucie avec la loi 3DS du 21 février 2021, qui indique que l’absence de mention au RCP est sans effet sur l’existence de la partie commune.
Néanmoins, le risque de contentieux lié à l’absence de cette mention dans le règlement de copropriété demeure toujours. En effet, l’exercice du juge en cas de contentieux est de vérifier si la partie commune à jouissance privative est bien mentionnée au RCP. Si ce n’est pas le cas, elle n’appliquera pas le même régime juridique et surtout, cette partie commune à jouissance privative sera qualifiée comme une partie commune générale.