Un règlement de copropriété (RCP) prévoyait des parties communes spéciales par bâtiment, ce qui comportait les parties relatives au bâti (gros-œuvre, toiture...).

La cour d'appel de Riom lui donne tort : il ressort du règlement de copropriété de la résidence et du tableau de répartition des charges que les tantièmes de copropriété dans l'une et l'autre catégorie de parties communes ont été déterminés d'après les critères de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, une partie commune spéciale inscrite au RCP engage une spécialisation des charges correspondantes.

Ce n'est pas parce qu'une partie commune spéciale appartient à un unique copropriétaire qu'il ne doit pas payer les charges de réfection de la toiture de ladite partie commune.  En effet, la toiture n'est pas ici une partie commune générale.

En considération de ces explications, pour la cour d’appel de Riom, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que les charges relatives à la réfection de la toiture du bâtiment C incombaient à la seule société civile immobilière, unique copropriétaire du lot constituant le bâtiment C et que celle-ci devait être déboutée de sa demande d'annulation des résolutions critiquées.

Cette décision interroge, lorsqu’on la confronte à l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel une partie commune spéciale est celle « affectée à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elle est la propriété indivise de ces derniers. »

Quelle qualification donner à cette partie de copropriété, lorsqu’elle est à l’usage ou l’utilité d’un unique copropriétaire ? Le juge ici considère qu’il s’agit d’une partie commune spéciale en dépit du texte de la Loi qui conditionne la définition de la partie commune spéciale à l’usage de plusieurs copropriétaires.

Si l’unique copropriétaire du bâtiment en question, doit payer les frais de réfection de la toiture, est-il le seul à voter les travaux et notamment leur esthétique au regard de l’harmonie de l’immeuble ?