Des députés ont déposé une proposition de loi à l'Assemblée nationale le 21 février 2023. Elle vise à priver de vote aux assemblées générales, les copropriétaires qui n'ont pas payé leurs charges et ce, jusqu'à l'acquittement de leurs dettes. Selon le registre d’immatriculation des copropriétés, en mars 2022, le taux d’impayés des charges de copropriété en France était de 20 % avec les 2/3 d’impayés concentrés dans 16 % des copropriétés.

Le premier alinéa de l’article 19‑2 de la loi n° 65‑557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est complété par une phrase ainsi rédigé :

« Tout copropriétaire qui, à la date de la convocation à l’assemblée générale, n’a pas payé deux appels de charges trimestrielles consécutifs ou plus, ne peut prendre part au vote des délibérations de ladite assemblée générale »

Une démarche louable …

La proposition de loi s’inscrit dans une démarche louable. Notre expérience nous montre que les immeubles en difficulté souffrent de problèmes de sécurité et d’insalubrité.

… sujette à réserves !

• Ce texte tend à substituer l’examen minutieux du juge par un collectif. Que se passe-t-il si ce défaut de paiement est en fait une erreur matérielle du syndic ? (Mauvaise adresse pour les nouveaux copropriétaires, coquille de saisie comptable, charges non applicables car mal rédigées ou non publiées) Ou s’il est dû à une inimitié entre copropriétaires ?
   
• Ce système entretient par ailleurs un cercle vicieux.  Le copropriétaire qui ne paie pas ses charges est peut-être en réelle difficulté financière. Il se verrait donc obligé de payer davantage sans avoir pu se prononcer sur la question en AG.
• Le législateur imagine que cette « suspension » de droit de vote va gêner le copropriétaire défaillant, mais ce n’est pas toujours le cas. Un copropriétaire en réelle difficulté financière sera toujours dans l’incapacité à payer. Avec ce texte, un copropriétaire qui conteste de bonne foi sera pénalisé sans jugement. Nous avons déjà vu les effets de ce type de texte « à sanction automatique » (Art. 209II loi ELAN). Dans le cas d’un copropriétaire qui conteste de mauvaise foi, le fait de ne pas pouvoir voter ne risque pas de l’inquiéter outre mesure.
• Le législateur doit avoir à l’esprit la question de la mise en œuvre de son texte et des conséquences dans le cas où le juge donnerait raison au copropriétaire débiteur. En effet, quid d’une décision rendue par l’assemblée générale portée en justice au titre de l’article 42 ? Si le copropriétaire n’a pas pu voter, toutes les décisions rendues au cours de cette assemblée générale sont susceptibles d’être entachées d’irrégularité.

Quelles seraient les alternatives envisageables ?

• Jouer sur les règles de majorité en cas d’urgence ou de péril,
• Favoriser un travail de médiation afin d’obtenir le paiement des charges,
• Revoir les seuils afin de prévenir la faillite du SDC en prévoyant un accompagnement par un administrateur en cas de difficulté financière non irrémédiable
• Organiser une procédure facilitée pour le recouvrement de charge (moins onéreuse et chronophage),
• Comprendre la raison de l’absence de paiement par le copropriétaire : est-ce un désaccord avec la copropriété ? Une difficulté financière ? Selon les circonstances, prévoir un accompagnement adapté de la part de la copropriété.

Au-delà de la complexité des situations juridiques qui émergeront avec cette proposition de loi, elle pénalise tout le monde sauf la cible visée : les copropriétaires de mauvaise foi !