Abandonné lors de la réforme du droit de la copropriété, le plan pluriannuel de travaux (PPT) a fait son retour dans la loi Climat et Résilience votée l’été dernier. Un projet de plan pluriannuel de travaux deviendra obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans, entre 2023 et 2025. Voici les démarches à effectuer pour être conforme à cette obligation.

Un peu d’histoire

Certains auteurs soutiennent que la « loi Climat », est « l’archétype d’une loi sociale visant à protéger l’intérêt général par l’adoption de normes écologiques particulièrement contraignantes afin de réduire, in fine, l’émission des gaz à effets de serre ». D’autres soulignent qu’« En raison des objectifs ambitieux qu’il se fixe en faveur du climat, notamment par la réduction des émissions de gaz à effet de serre, le législateur ne pouvait pas faire l’économie d’envisager le sort évidemment essentiel des immeubles soumis au statut de la copropriété ».  Cette évolution n’est ni récente ni inconnue du droit de la copropriété. En 1995, on reconnaissait le droit à un logement décent comme objectif constitutionnel. Le rapporteur de la loi du 10 juillet 1965 annonçait déjà devant l’Assemblée nationale que le maintien d’une institution telle que la copropriété et les impératifs d’une politique du logement obligent les pouvoirs publics et le législateur, à s’écarter d’une doctrine juridique et de principes dont l’application trop étroite risquerait d’empêcher des solutions sollicitées par la pratique. Les différentes lois votées ces dernières années sont venues poser un dispositif que la toute dernière loi climat et résilience vient compléter et rendre plus contraignant notamment par l’obligation pour les copropriétaires d’établir un projet de PPT.

Que doit contenir le PPT ?

Le PPT ne concerne que les travaux sur les parties communes de l’immeuble et les travaux d’intérêt collectif sur les parties privatives. L’obligation entrera en vigueur le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots ; le 1er janvier 2024 pour les copropriétés composées de 51 à 200 lots ; puis le 1er janvier 2025 pour celles de moins de 51 lots.

Ce plan doit comporter :

• la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ;
• une estimation du niveau de performance des travaux 
• une estimation approximative du coût des travaux et leur hiérarchisation 
• un échéancier pour les travaux.

Tout cela doit être réalisé par un professionnel du bâtiment sur la base d’un audit technique et énergétique de l’immeuble. Il va étudier le bâti, les équipements, identifier les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (dont les travaux de rénovation énergétique) chiffrer et hiérarchiser les travaux. La copropriété devra être en mesure de savoir ce que représente son immeuble en termes de consommation énergétique.

Les différentes sources de financement

La loi prévoit le financement du plan travaux par le fonds de travaux qui existe déjà et qui doit être abondé par les copropriétaires. Des aides sont également mises en place pour les copropriétés et les copropriétaires : par l’intermédiaire de l’ANAH, les primes CEE et les aides d’État MaPrimeRénov’ Copropriété et MaPrimeRénov’ Copropriétaire. Elles sont distribuées sous condition de revenus et sous condition de faire un bond dans le classement énergétique de 35% minimum. Le poids financier important et une échéance à 10 ans incitent les copropriétés à étaler leurs travaux au fil du temps, ce qui entre en contradiction avec le fameux gain énergétique de 35% sollicité par les organismes. En effet, pour bénéficier de certaines aides, des travaux importants doivent être réalisés en même temps pour pouvoir atteindre ce taux requis par les aides de l’Etat.

Avec le PPT et la loi « climat et résilience », la législation commence à obliger les copropriétés à s’engager pour protéger l’environnement et assurer la sécurité des habitants de leurs immeubles.
 

¹ Pierre Edouard Lagraulet (référence de l’article)
² Alex Tani, Maître de conférences à l'université de Corse – Dalloz actualité